集体土地入市是不是在“做空”房价？

1、集体土地入市是不是在“做空”房价？

日前，提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，删去了现行土地管理法中关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。

这究竟意味着什么呢？

一句话，集体工业、商业等经营性建设用地或可以市场化变现了。

基于此，很多自媒体都在说这是房地产土地供给端巨变，给予房价巨大利空。集体土地多便宜啊，房价肯定要跌了！得出结论，房地产要不行了。

这些观点虽然很具有煽动性。但现实并不简单。

首先，集体土地要进行住宅用地供应，还得走变为国有用地的老路，和国有住宅用地供应还是两条路子；

其次，集体土地供应租赁住宅规模是受城市整体规划限定的，咱们要清楚，无论国有还是城市周边的集体土地都是在城市规划“限制人口”的总框架内的；

最后，集体商业用地在确定是建租赁房还是其它商业类别时，也是需要扳起指头算一算收益比的。否则，无论是集体组织自己还是现实可能的私人投资方，是不能好好玩耍的。我们尤其要注意，集体土地经营者不是保障性供给，而是盈利性供给，最终的定价，必然要跟着市场走的。

集体土地入市不是房价的大砍刀。

2、集体土地入市究竟改变了啥？

集体经营性建设用地符合规划的前提下可以“入市”，说白了，就是以后不用被霸王条款“强制变为国有土地”才能入市继续揩油。可以自己玩。

最核心的改变是“集体经济组织”资产的确权。

这其实是一件很大的事情。

1、市场的边界扩张了，集体土地资产盘活了，市场突增了一大批，以集体资产为信用的大公司；

2、以法律的形式确立了集体经济组织的市场主体地位，有自己的资产、有自己的股东、有自己的职业经理人团队，以后企业或者其他资本方可能很多情况下要跟集体经济组织打交道。

3、核心城市周边的一部分农民一夜之间“暴富了”，比如深圳近郊的一个村儿，集体资产一夜之间可以市场化变现留到村民兜里，不可估量。

一场巨变：但城区内的集体土地、城郊的集体土地，还有中心城市100公里之外的集体土地身价是天上与地下的。

一个必然的现实结果，让一部分农民先富起来。可能以后在经营所得收入中肯定会有跨区域“转移支付”扶贫，但这都是二次分配的事情了。

这就是核心，也是现实，二八定律依然没有改变，未来也不会有改变。因为这是效率与大锅饭较量的结果。不可能把二八定律打残关进笼子，否则就像笔者一直说的：懒汉会驱逐奋斗大家一起睡地下室茅草屋。

所以，现实环境的倒逼之下，大家艰苦奋斗为子孙的路子没有变，期待着减税，倒不如趁着年轻多投资自己，喜欢文字的就多读读书、写写文章；喜欢技术的就多利用上班8小时之外的时间练一练第二技能、第三技能；在城市上班的白领，少听一些楼市崩盘论，趁着手里的“房票”没有变毛，赶紧安个家。一切还是老样子。骂，没球用。

3、集体土地入市背后财富巨变

这背后究竟有什么影响呢？

环中心城市的“县域经济体”会加速崛起，可能现在中心城市周边的县域有的地铁还没有修到。但伴随着环中心城市“县域经济体”财富的硬气起来，直接几个村自己拉起队伍修通与中心城市的连接是大概率的事情。

这是一个“赋能”环中心城市周边“县域经济”的过程，造成一个结果就是由于奔着自己怀里资产更容易变现、利益最大化的目的，积极主动跟中心城市拥抱将是未来的一场世纪赛跑，城市群以前是中心城市喊话提倡，以后就是周围小弟们争着抢着来“揩油”，毕竟这场融城最终也是“先到先得”。

风口有时效性。

集体土地符合条件入市是时代发的“大猪蹄子”，它是一次全国范围内的“集体资产确权”，意义不可谓不大。一众“集体经济组织”大单位一夜崛起。现实情况下，城区内集体土地、环中心城市周边集体土地、100公里以外偏远的集体土地，资产变现效应依次递减。这是差异性，也是命运的不同。

以后，没有国有土地揩油了。收益确权了，都是自己碗里的菜了，以后怎么辗转腾挪卖个好价钱就是自己的事情了。

发令枪已响。乡村集体资产公司化运营开始起跑，虽然起点并不见得公平。