国家新出台的土地获取方式“点状供地”

时间：2020-12-25 浏览量： 分享到：

点状供地是一种新出台的土地获取方式，点状是相对于原来的片状而言。

(举个例子，如果开发商按照“片状供地”从政府手里买了一块地，面积1万㎡，容积率是2，那么开发商只能建造不超过2万㎡的建筑。)

而点状供地则是将项目用地区分为永久性建设用地和生态保留用地，其中永久性建设用地建多少供多少，剩余部分可只征不转，按租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。

通俗点说，就是在一大片土地上，用多少土地指标，算多少容积率，通过散点或者带状供给建筑用地，而其他周边土地可以通过租赁的方式获得。

点状供地是一种新出台的土地获取方式，点状是相对于原来的片状而言。片状供地就是政府在城里，卖给了开发商一块地，然后规定好容积率。比如100平方米的地，如果容积率是3，那么你就只能在上面盖不多于300平方米的建筑。

点状供地就是在一大块土地上，

散点或者带状供给建设用地，

其他的周边土地可以通过租赁的方式获取。

之所以推出点状供地，

是因为片状供地的方式在农村行不通。

因为每个地方每年都有新增建设用地指标，

本来就不多，考虑到财政等问题，

一般优先给城里用。

『 为啥呢？』

城里容积率高，土地卖的上价。

市郊的土地，如果同样的大小，

卖不上价不说， 还带来很多问题。

最大的问题是占补平衡问题，

因为农村的土地有很多是农地，

按照国家政策，占用了农地，

你就得在其他地方补一块回来。

另外的问题是，

农村的集体建设用地及宅基地问题，

一句话来说，这种建设用地搞起来很复杂。

在点状供地政策出台之前，

投资商和村集体或者村民做交易。

实际风险很大，

因为村集体和村民较难协调。

而点状供地之后，

由国家先从农民或者村集体那

征收土地再卖给投资商，

是投资商和国家做生意。

重点

来了

前面说的几个特别现实的问题

第一、

城里每年的新增建设用地指标，

非常有限，

难以顾及各方各面

第二、

如果按照原来的片状供地，

在农村弄一大块地，

国土部门很难完成农用地的占补平衡

第三、

如果按照原来的片状供地，

土地出让金价格过高，

会给项目带来沉重的负担

『 简单来说 』

点状供地解决了资本下乡的大前提！

 好处多了去！

第一、占用的建设用地指标少，市长高兴。

第二、需要完成的农地用占补平衡少，国土局高兴。 

第三、需要的土地出让金少，投资商高兴。

当然，点状供地是大政策，但是在不同区域都有相关的落地法规和条例，这里就没法展开了。

新政策也就需要投资商学会新的本来，这个本来叫点状抠地。

简单说，就是在一大块项目土地上， 找到你真正需要的建设闲用地地块， 把这块地抠出来。

把其他的各种公共建设、园林、景观， 都放在你的建设用地之外，你租回来就可以。

旅游用地问题长期受到各界重视与关注，而近两年乡村旅游项目的用地难也一直是行业热点。

从事文旅项目投资的企业如果按照正常流程，用地要走“招拍挂”，且以每亩几十万元的拆旧复垦费为标准，动辄上千万。成本高、耗时长的用地指标审批程序，令项目的进度受到影响。

与此同时，传统的供地方式，无法解决乡村供地、农地转用、占补平衡指标等问题，乡村文旅项目难以落地，且对资金要求往往过高，投资方望而却步。在这种形势下，“点状供地”的土地政策应运而生。

为什么要搞“点状供地”?

从现在的客观条件来看，片状供地的方式在农村操作起来困难重重。

第一，在乡村休闲项目中，传统整片式供地方式，由于项目占地较大，用地多，容积率低，政府供地紧张，以及农转用、占补平衡指标等问题，使得项目难以落地。

第二，乡村旅游项目，一般出于环境和景观营造的角度考虑，设施设计属于较小型且分散，按传统的成片用地的供给方式，会造成很大的土地浪费，对于开发商和政府双方而言，片状供地都不划算。

第三，传统供地方式对资金要求过高，而乡村旅游项目资金回报期又较长，投资方再有钱也难免感到犹豫和吃力。因此，点状供地更符合现实情况，有利于乡村休闲项目的发展。

第四，点状供地更有利于盘活土地资产。几乎每个项目都会留下“土地边角料”，点状供地可将这些土地推向市场，盘活土地再利用，释放土地管理压力，及时回笼土地成本，适当补充财政性收入。

第五，按照之前的经验来看，资本下乡的投资商，更多的是和村集体或者村民打交道、做生意，因此不可避免的出现抵押融资困难、农户毁约等问题，和村民的纠纷也常常使项目半途流产，而点状供地则通过先进行转为国有建设用地，后通过公开出让方式获取，因而所建项目具有产权，避免了和村民产生纠纷的问题，确保了项目投资的可靠性。

哪些省市出台了“点状供地”的相关政策?

2017年3月，安徽省《关于印发 安徽省“十三五”旅游业发展规划的通知》指出，坚持节约集约用地，改革完善旅游用地制度，创新采取点状、定向、租赁等多种土地供地模式，重点旅游项目建设用地计划纳入全省年度用地计划中统筹安排。

2017年3月，重庆市国土房管局、重庆市规划局、重庆市旅游局《关于支持旅游发展用地政策的意见》落实生态文明建设要求，坚持“宜农则农、宜林则林、宜建则建”原则，根据地域资源环境承载能力、区位条件和发展潜力，充分依托山林自然风景资源，结合项目区块地形地貌特征，依山就势，按建筑物占地面积、建筑半间距范围及必要的环境用地进行点状布局、点状征地、点状供应旅游项目用地。

2018年年初，海南省人民政府《关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》中提出，积极探索在百镇千村、共享农庄以及其他旅游项目设施建设中，主体项目周边用地保持原貌的情况下，采取分散化块、点状分布的方式“点状供地”，进一步提升土地利用的精细化、精准化、集约化程度。
2018年6月30日，浙江省人民政府办公厅发布《关于做好低丘缓坡开发利用推进生态“坡地村镇”建设的若干意见》以下简称(《意见》)。《意见》中明确指出“实行点面结合、差别供地”，即开发建设项目实行项目区供地，项目区为单个地块的，按建设地块单个供地;项目区位多个地块的，按建设地块组合供地。

2018年7月27日，广东省政府出台的《广东省促进全域旅游发展实施方案》(下称《方案》)，对旅游用地方面提供了政策扶持，意在解决广东在旅游用地上面临的普遍问题。《方案》明确，支持农村集体经济组织依法依规盘活利用空闲农房和宅基地，改造建设民宿、创客空间等场所，乡(镇)土地利用总体规划可以预留部分规划建设用地指标(不超过5%)用于零星分散单独选址的乡村旅游设施建设，对乡村旅游项目中属于新产业新业态的用地，以及符合精准扶贫等政策要求的民生用地所需指标，可从省新增建设用地指标中统筹解决。这一政策的提出，既鼓励农村主动参与到旅游项目中来，又为新业态提供了用地保障。比如，民宿的建设，就可以参照这一用地政策。

2018年10月吉林省旅发委发布“冰雪令”，包含土地政策、扶持政策、奖励政策、惠民政策等7项务实举措，其中在土地政策中尤其提到，凡投资乡村旅游项目，符合各类规划的，可实现“点状供地”;凡投资文化旅游项目，可采取先租后让的方式取得土地使用权;不属于永久性建筑的项目，只要与原土地使用人协商一致后，可直接建设项目，不需办理建设用地手续。

2019年7月，四川省《关于规范实施“点状用地”助推乡村振兴的指导意见（试行）》提出，在城镇开发边界（城市和乡镇建设用地扩展边界）以外，不适合成片开发建设的地区，根据地域资源环境承载能力、区位条件和发展潜力，结合项目区块地形地貌特征，依据建（构）筑物占地面积等点状布局，按照建多少、转多少、征（占用）多少的原则点状报批，根据规划用地性质和土地用途灵活点状供应，开发建设服务于乡村振兴的项目用地。具体包括：农村基础设施和公共服务设施，休闲农业、乡村旅游和健康养老，农产品生产加工（流通）和手工作坊，以及符合相关规定的农村新产业新业态的建设项目。

2020年4月，海南省自然资源和规划厅印发《关于实施点状用地制度的意见》，明确点状用地的内涵和实施范围、规划管理、审批管理等具体要求，提出实行点状用地差异化供地，并对差异化供地的供地方式、供地面积、供地用途和年限、供地价格以及交易平台作出详细规定。

除以上提到的海南省、浙江省、广东省、吉林省外，安徽省、重庆市、四川省部分地区也先后出台相关政策支持“点状供地”模式的落地执行。

这些政策看似枯燥，其实需要细细咀嚼，很多细则是可以直接运用到实际工作中来。而有些细则，甚至可以直接为业主省钱！

目前有哪些先行案例?