投资田园综合体项目要如何拿地？

第一：拿什么？

旅游投资界有一句很经典的话，叫“投资是否赚钱，70%靠拿地”。

首先要明确什么土地能够用，什么土地不能够用。田园综合体怎么拿地？靠什么拿地？拿什么地？

田园综合体不像传统的景区，地产，拿什么？首选农村集体建设 ，四荒地， 农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。

宅基地的使用对于田园综合体开发来说是最具有商业价值的。目前它有两种使用方式，第一种是宅基地“三权分置”，“三权分置”的政策从承包地应用到宅基地上了，宅基地既保留了原来的体制，又可以盘活用足城市资本，也可以进行经营，可以直接进行特色小镇、民宿等旅游开发利用。

例如浙江桐庐，就是首先把宅基地确权，农民把宅基地卖给村集体，村集体和城市资本合作共同开发民宿。第二种方式就是国务院一号文件所提出的“允许利用宅基地建设生产用房“，将零散的宅基地集中起来之后，做田园综合体或者特色小镇的产业用地。

另一个值得关注的是农村集体经营性建设用地入市，农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、 同权、同价。

入市需符合以下条件：一是必须是在33个土地改革试点县市才能允许农村集体经营性建设用地入市；二是拟入市用地必须是建设用地，农田等其他非建设用地是不能入市的；三是拟入市用地必须符合城乡规划；四是拟入市用地出让用途有限制，正常是只能作为工作、商业、仓储等经营性用地，不得用地房地产开发。

当前来说比较成功的几个案例，都是在宅基地和农村集体经营性建设用地这两块来做的突破。这两块地的改造，基本上都是围绕着一线二线城市或者核心城市，三线强城市的一些中心城市周边。

农林用地主要包括国家林权用地和村集体林权用地。无论哪种用地，都要明确一个很重要的问题，那就是林业设施用地不超过10亩。这是一个巨大的坑，例如，有1万亩的森林，那么3%的林业用地换算下来是多少？很多人理解是300亩建设用地，其实是不是这样的，它有一个上限。

除了以上几种地外，在整个田园综合体开发中最好用的地是什么？四荒地。具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。国家基本上围绕着一个政策：谁治理谁使用谁保护谁受益，允许“四荒”使用权一定50年或更长的时间不变。

另外，一定要注意生态保护红线和土地使用年限的问题。

生态保护红线指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、 必须强制性严格保护的区域,是保障和维护国家生态安全的底线和生命线，通常包括重点生态功能区域以及生态环境敏感脆弱区。纳入生态保护红线的区域，禁止进行工业化和城镇化开发，从而有效保护我国珍稀、濒危并具代表性的动植物物种及生态系统，维护我国重要生态系统的主导功能。红线一定不要碰。

耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，经国家同意可以延长。

有一招可以解决“土地坑”，那就是做所有的文旅项目投资，去看它的土地利用规划图和土地使用生态红线保护图。

第二：怎么拿？

该怎么做：田园综合体开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途，符合规划 使用条件的要积极争取土地建设使用指标，以满足田园综合体园区对建设用地的要求。策划需求，规划需求，可行性方案！前期必须准备的东西！

以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。

进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续，农业设施兴建之前为耕地的，非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本，而且也使得田园综合体开发变得更为复杂，甚至会使部分田园综合体项目夭折。

第三：田园综合体要防止土地利用当中的政策风险

指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地，主要包括：乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地。

1.利用基本农田有哪些限制

农地分基本农田和非基本、一般性农田，基本农田得国务院批；

不要超越土地利用规划；

土地要用途管制，这是国家的基本原则；

城市建设用地挂钩指标不得已以劣地换好地、不得置换基本农田。

2.有关农用地的一些政策限制

严禁随意扩大设施农用地范围；

以农业为依托的休闲观光的地按照建设用地的管理，税收不一样；

必须依法依规按照建设用地进行管理，而非按照农用地管理；

土地用途，所有土地用途转换都必须部交钱；占补平衡。

3.利用政策弹性空间小把戏不可持续，如何走征途拿地才有保障

我们建议通过正规渠道，立项审批申请建设用地，虽然条件比较多。但是也不要投机取巧，钻漏洞，当心自食其果。

四：如何规避这些限制？

有些人在田园综合体开发中，可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制：

1.用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;

2.以建设临时生产用房名义进行修建;

3.修建水泥柱，将建筑物腾空，以满足不破坏耕作层的要求;

4.修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除;

5.以建设温室大棚的方式建餐厅;

6.用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。

但是，以上方式为规避政策的监管，打了“擦边球”，还隐藏着很大不确定性和风险。还请大家注意!

最合法安全的方法就是通过立项审批，申请建设用地，这当然也是最困难的方法，拿地费用也相对很高。

田园综合体的32种用地解决方案！（超全）

方案 1：使用存量国有建设用地

1．批准使用：市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地，办理批准使用手续，即批准用于建设市政道路等，可以发建设用地批准书，但不用发划拨决定书或出让合同等。

2．国有土地划拨，即行政方式。

3．国有土地使用权出让。

4．国有土地租赁。

5．国有土地使用权作价出资或入股。

除批准使用和划拨外，其他三种方式属于有偿使用。

方案 2：圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目

土地利用总体规划所确定的城市村镇建设用地，被称为“圈内用地”。为实施规划，需要占用圈内用地，涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地由市、县人民政府批准，由市、县国土资源部门依法供应。

方案 3：使用国有农用地

建设需要使用国有农用地的，应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后，依法办理供应手续，不用办理征收手续。

方案 4：圈外单独选址建设项目用地

能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城镇村庄建设用地范围外土地的，经批准可以在圈外单独选址建设。涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续；土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。

方案 5：直接使用集体建设用地

有六种情形可使用集体建设用地。

1、乡镇村公益事业、公共设施用地。

2、村民住宅。

3、集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。

4、以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的。

5、在33个农村“三块地”改革试点，集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股，用于商品住宅以外的经营性项目。

6、返乡下乡创业人员，可依托自有和闲置农房院落发展农家乐；也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。

方案 6：使用集体未利用地

可以参照方案五，直接作为集体建设用地使用。而国家建设项目使用集体未利用地的，应当办理土地征收审批手续后依法供地；不需要办理农用地转用手续，不需要用地计划指标，不缴纳新增费和耕地开垦费。

方案 7：使用国有未利用地

建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地，不需修改规划，也不用办理转用和征收手续，直接批准用地。

方案 8：使用设施农用地

设施农用地是指设施农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。

设施农用地不包括以下用地：

☑ 经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所；

☑ 以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；

☑ 以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。

方案 9：结合土地整治、村庄整治安排用地

土地整治是对项目区内田、水、路、林、村等的综合整治和统一安排，必然涉及到项目区内各业用地的重新布局、安排和产权调整。土地整治规划方案中包含了整治后的土地产权调整和各类项目用地调整（地类调整和供地安排）。

土地整治实施规划经批准后，应当依据经批准的实施规划，相应调整项目区内各类用地产权和地类，直接为项目区内原用地单位整治后的用地办理相应用地手续，不再办理农用地转用审批手续，也不占用土地利用年度计划指标。安排原用地者用地后的剩余部分，应当依法办理供地手续。

方案10 ~ 31：

➤ 使用增减挂钩项目建新区用地的，视同建设用地；

➤农业项目使用国有农用地，有承包经营、承包经营权流转、由农场职工按要求耕种等方式；

➤农业项目使用集体农用地，有承包经营、承包经营权流转、四荒地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）拍卖、由原农户按要求种植等方式；

➤使用四荒地等未利用地的，有承包经营、四荒地拍卖、流转等方式，使用年限最长50年，使用方向包括开荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等，用于非农业建设需要审批；

➤农村三项建设使用圈内农用地的，应当先行办理农用地转用手续，转为集体建设用地后，再由县市人民政府批准使用；

➤符合条件的农村道路用地和农田水利设施用地属于农用地，不属于建设用地，不办理农用地转用手续，不占建设用地指标；

➤地质灾害治理工程用地，按照地质灾害治理项目办理项目审批手续，不办理征收、转用手续，不占用指标，但应当足额安置补偿。

此外，还可以通过市场解决项目用地：

☑ 以转让方式取得土地使用权；

☑ 以股权转让方式取得目标公司控制权，进而实现开发利用目标土地的目的；

☑ 以合作开发方式开发利用目标土地；

☑ 原有建设用地地依法改变用途等土地使用条件后,用作发展项目用地；

☑ 原有建设用地办理出让、租赁等有偿用地手续后，用作发展项目用地。

可以看出，土地政策梳理集成可以形成了很多种用地解决方案，政策应用空间很大，如果不懂土地政策集成应用，会错失很多的机会，增加很多工作难度和开发成本。

特色小镇与田园综合体的“多规合一”，你不得不懂的7条干货

旅游特色小镇”多规合一“的主要内容

目前多规合一的工作，主要在市、县层面进行。一般的小镇规划属于市县规划的下位规划。所以从“多规合一”的要求来说，一般的小镇规划主要是对上位规划的“五线”进行遵循和呼应，包括产业区块控制线、基本农田控制线、生态林地控制线、生态红线、城市增长边界控制线，相当于“守底线”。

而对于特色小镇来说，除了要满足“守底线”的要求，还需要满足国家特色小镇政策中关于产业、文化，以及发展模式等方面提出的新要求，充分体现特色和创新，包括特色产业融合、特色文化旅游、土地开发模式创新和生态利用模式创新等。这就要求特色小镇的规划必须体现城镇规划和国民经济和社会发展规划、土地利用规划、旅游规划、生态规划、文保规划等多种规划的衔接。

旅游特色小镇”多规合一“的要求

发改委、住建部、财政部针对特色小镇发布过很多文件，新要求更注重积极保护和创新利用双管齐下。有三项要求是传统镇规划中没有的内容，产业规划方面，要求培育特色鲜明的产业形态，防止产业发展跟风；风貌规划方面，要求尊重小镇现有格局、不盲目拆老街区，传承小镇传统文化、不盲目搬袭外来文化，保持小镇宜居尺度、不盲目盖高楼；体制机制设计方面，要求创新特色小（城）镇建设投融资机制。

这些政策要求在规划编制时，及时落实和协调上位城乡总体规划、国民经济和社会发展规划、土地利用规划、旅游规划、文保规划等多种规划的内容，提出创新解决方案。在特色小镇的规划阶段就考虑到多规合一的要求，有利于加快后续建设项目的审批流程。在已经建立多规合一协同平台的地区，符合多规合一要求的项目审批流程简化，更容易通过相关部门会商。

如何协调”多规合一“的要求

旅游特色小镇是特色小镇中非常重要的类型，通常包括五个方面需要协调：国民经济和社会发展规划、土地利用规划、旅游规划、文化保护规划和生态相关的规划。

国民经济和社会发展规划方面，需要探索旅游特色小镇产业融合的方式和路径。旅游特色小镇的规划不能光谈旅游产业，而要研究旅游产业如何与上位国民经济和社会发展规划中确定的原生产业或其它植入产业相互促进、融合发展。

土地利用规划方面，在上位土地利用规划的框架下布局小镇的旅游空间，并对旅游用地的供给模式提出创新解决方案。包括运用最新用地政策，对旅游经营性项目、旅游公共服务设施、自然观光类项目、乡村旅游类项目等采用差异化的土地供给方式，结合国有土地、集体土地、非建设用地的组合供给，综合考虑长期租赁、先租后让、租让结合等方式，降低开发初期的用地成本。

旅游规划方面，关键是塑造能体现小镇独特性的创新IP，依据市场需求策划旅游产品，完善小镇的游赏组织、旅游服务设施等，并将旅游特色小镇融入到更大范围的全域旅游体系当中。

文化保护规划方面，对于保护级别较高的文化遗产、文物、历史文化名镇等，通常是在符合专项保护规划的前提下，植入旅游活动，实现遗产的活化利用；对于保护要求不高的，如历史建筑、一般传统民居等，可进行适当改造并作为旅游服务设施；同时，发掘和传承非物质文化遗产，策划成旅游产品，以塑造特色小镇的文化吸引力。

生态相关的规划方面，旅游小镇通常都有较好生态资源，如湿地公园、森林公园、自然保护区等，这些资源通常都有各自的总体规划，特色小镇需要与这些生态相关的规划进行协调。在生态相关规划的保护要求下，探索生态资源的利用模式。

旅游特色小镇进行”多规合一“的案例

比如刚刚做好的广东韶关主田镇的旅游特色小镇规划，这个规划就是小镇规划、地质公园规划、土地利用规划、旅游规划多规合一的体现。

因为主田镇在恐龙遗址保护区内，涉及到自然遗产传承的要求，也有恐龙地质公园保护规划协调问题。主田镇的恐龙遗址以白垩纪时期为主，规划结合镇区新增旅游用地，设计了白垩纪恐龙文化体验园、白垩纪主题度假酒店等特色旅游项目，体验园承担了地质公园的科普宣教功能，主题度假酒店补充了旅游小镇的旅游服务功能，同时又赋予小镇独特性。这就是小镇规划对多规合一的协调体现，找到白垩纪作为特色IP、通过恐龙主题塑造特色风貌、补充保护规划中对科普宣教的要求，形成旅游吸引物。

以恐龙蛋屋为特色的白垩纪主题度假酒店

另外，主田镇除镇区外周边都是基本农田，规划通过保留其中的一个村的客家民居，把这个片区改造成客家民宿，既保留了客家传统风貌，又传承了客家村落文化，同时还解决了旅游服务设施不足的问题。

以杠屋客家民居为特色村庄

在这个特色小镇的规划里，体现了保护规划、风貌规划、基本农田保护的多种要求，是典型的多规合一在特色小镇中运用的案例。

旅游特色小镇进行”多规合一“的难点

旅游用地的协调和创新供给

在城乡规划用地的分类标准中，没有旅游用地这个类别。但旅游特色小镇作为旅游目的地或旅游服务中心，需要较多的旅游业发展用地。风景名胜区规划、城乡规划以及国土规划的土地利用分类标准完全不同，需要按多规合一的思路进行协调; 而且，旅游业发展用地的供给来源是多样的，在规划中要充分考虑创新供给。

A级景区标准融入

现在的特色小镇大都要求融入旅游功能，比如浙江省提出的要求是特色小镇必须至少要达到3A景区。在A级景区评定标准中，对旅游吸引力、旅游交通、风貌特色、旅游服务设施、环境保护方面都有具体的要求，既要将这些指标要求在旅游特色小镇的规划中落实，又要满足小镇生产、生活、生态空间和旅游空间的协调，符合经济可行性，这点对资源的高效利用和分配提出了较高的要求。

事权不足下的规划协同

因为多规合一都是在市级和县级层面推行，乡镇层面并没有事权，所以从乡镇层面去协调上位规划基本不可能。那么特色小镇规划能做的，就是系统地梳理、整合现有的上位规划，并探寻出既传承和落实上位多规要求，又能体现小镇特色的可行解决方案。

小镇发展的原生动力来源

小镇的发展必须要有产业输血，不单是规划要做好，而且要与运营、管理和资本相结合，这些属于规划之外的其它因素，但规划中也要协调考虑，并制定符合实际情况的可实施方案。这就要求规划团队还要具备一定的经济、管理、运营的知识和经验。

特色小镇与A级景区标准融入

解决这个难点，可以采用共享的理念。比如说在做广东韶关罗坑镇规划的时候，通过规划一个居民和游客在时间上能分时使用的综合性共享服务设施，实现空间更高效的利用。这个共享服务设施，既是乡村图书馆，又是乡村食堂和停车场，还可以接待游客参观，满足了A级景区对旅游服务设施的要求，又提升了小镇公共服务设施的品质，还实现了当地文化的宣传和展示，合理应对了旅游人口波峰波谷明显，平日旅游设施利用率不高的问题，可谓一举多得。

关注非建设用地的利用和创新。大家做旅游项目时都会格外关注建设用地，其实许多旅游项目可以通过非建设用地，比如林地、农田来实现。包括徒步道、农业观光、露营地等项目。旅游小镇的建设如果能与周边的森林、特色农业景观或风景资源捆绑，在环境氛围和资源吸引力方面都可以获得更高的评分。

注重风貌设计，在A级景区的标准里面，对风貌设计是有要求的，风貌做的好，可以加分；在特色小镇相关政策中，也多次提到风貌规划的内容。这就要求在特色小镇规划中，至少要有一个风貌规划的章节，或者提出城市设计导则，保证既符合A级景区标准，又体现特色小镇的风貌特色。

旅游特色小镇的规划技术逻辑

传统的规划是在进行现状分析、资源分析、产业分析之后，直接进行城镇的空间布局。然而，一个更为完善的旅游特色小镇规划技术逻辑应该包括以下方面： “两个起点”、“四大兼顾”。

“两个起点”，是指现状分析和创意概念这两个规划的出发点，既要对现状的产业、土地、旅游、交通等进行摸底梳理，又要提出具有独特性的创意概念。创意概念须充分考虑小镇的特色从何而来，可能是从一个文化故事、一首诗词来，或是从一个节事活动、一个文化符号而来，用旅游规划的行话就是“IP”的创造。从现状资源和创意概念两个方面来思考，得到旅游特色小镇的定位和结构布局。确定定位和结构布局之后，从产业、用地和旅游“三大方面”进行落实，需要有专门的产业规划篇章去解决特色产业是什么、各产业之间如何融合、产业发展的目标指标和策略问题；有专门的用地规划篇章，解决用地规模、用地布局和土地的创新供给问题；有专门的旅游规划篇章，解决旅游产品、重点项目、游线组织、旅游服务设施的规划问题。

“四大兼顾”是指在传统专项规划的基础上，还要兼顾文保与文化传承规划、生态与环保规划、风貌规划和体制机制规划。

这样综合性的规划框架，既体现了多规合一的规定，又体现了各部委对于特色小镇建设的要求，对旅游特色小镇的规划报批、A级景区的评定、小镇内建设项目的落实、乃至投资运营都有落地的指导意义。