民宿集群的本质是社区运营

导语：民宿最早作为旅游景区的住宿配套，在经历了以独立个人房屋市场化租赁、依托资源景观改造的旅馆的民宿1.0模式，以及集团化小规模村落集中化存在的民宿2.0模式后，民宿逐渐向嵌入群落化、区域集群化的3.0模式演进。

“民宿集群化发展”是民宿未来可持续发展的必经之路；绝大部分民宿主和投资人都认识到了单体民宿发展的艰难性，不仅仅是单体民宿物业的局限性，更多的是运营的限制。

首先我们会发现，几乎所有民宿都面临着一个淡旺季的严峻困难，旺季一房难求，淡季一个客人都没有，这里面就有一个问题，大部分单体民宿因为体量太小的原因，无法接纳淡季阶段国内大量的年会和活动，再加上大部分单体民宿各自为战，缺乏大的活动空间以及功能性配套业态，更是让淡季的市场需求“擦肩而过”，望洋兴叹。

我们都能看到，现在国内的民宿度假需求仍然是持增长态势的，大部分选择民宿住宿的消费者，除了看中民宿的个性化之外，对于多元业态，多风格品牌的选择还是充满期待的，包括复购都来自于这样的需求。

而只有通过民宿集群化发展，才能集合多品牌、多业态，满足消费者多元化消费需求。

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民宿集群化的必要性

民宿本质上是对居住群落、原生社区或特定环境的介入式体验，这种体验已经超出了一般旅游住宿的功能性需求，从而成为旅游体验的一部分，甚至是休闲旅游的目的地。

从这个角度讲，民宿集群化应该是民宿的一种本源形态，只有形成集群才能有原生社区或群落的体验感受，否则缺乏完整的民宿群落的体验。

同时，单体民宿做到一定的规模很容易失去“建筑和自营结合的尺度“、”主人文化和客人互动的温度“，区域民宿群落即能保持民宿规模化发展的需要又能维系民宿独特的内涵与意义。

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民宿集群化的优势

打造民宿集群，破解民宿配套和公共供给不完善， 单店民宿痛点很多，不可能将运动体系、休闲娱乐、文娱空间等容纳到每个单体民宿之中。

但是通过民宿群落的方式，比如结合20家主流民宿业态，在加上上下游产业链，比如文创、娱乐、休闲等功能区间，都可以融入到民宿当中。

用不同的上下游产业链将几十种单一的品种形成一个民宿的聚集区，这样的方式或许可以解决单体民宿的痛点，真正形成嵌入式的旅游体验社区。

比如几个民宿单店不能很好的把咖啡厅经营起来，餐厅也不能获得可观的回报，相应的文娱等区域公共设施或业态的供给不充分，不能形成有效的运营，但是通过民宿群落的方式，发挥他们经营民宿的专业性，将所有的公共配套交给其它业主来做，就能解决了单体民宿发展的痛点，升级和丰富民宿群落化的旅游体验。

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单体民宿如何品牌化

把单体民宿的品牌资源转换成名宿集群的区域品牌资源， 民宿做得最好的往往是那些网红的品牌民宿。

因为它们有很强的品牌号召力，有很好的客户资源，有很好的媒体支持，所以它有很好的效益。

但毕竟这是极少数，通过民宿集群打造区域民宿品牌，能够充分的将单店的品牌带动效应转换成民宿集群的区域品牌效应，从而扶持和带动域内其他民宿的整体发展。

成体量的民宿群落能带来可观的流量，提供相应的客流保障，一些往往通过单店很难拿出大量资源去做的推广工作，通过民宿集群区域品牌的系统化集中推广，能够为区域整体的民宿业带来持续的口碑效应，形成品牌价值，避免单店对旅游OTA平台营销的过渡依赖，丧失打造自身品牌的能力。

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如何做民宿集群

以民宿为切入口的文旅项目，目前的建设投资模式主要分为3种。

一种模式为“政府+社会资本+文旅公司+服务商”：

政府整合多方资金，推进园区的基础建设；社会资本通过文旅进行项目投资经营；文旅公司负责管理，投资部分引领性项目；服务商协同咨询、规划、运营、推广的整个流程。

另一种模式为“政府（村集体）+文旅公司（一般是市级国有单位）+运营公司”：

村集体公司将村民宅基地、农地等资源打包，流转给文旅公司；文旅公司负责投资建设，持有项目资产；村集体公司与文旅公司以及社会企业共同成立项目运营管理公司；村集体公司与文旅公司将资产租赁给项目运营管理公司，收取保底租金及项目运营分红。

第三种模式为“政府（村集体）+文旅公司+社会企业”：

村集体公司将村民宅基地、民房、农地等资源打包，流转给文旅公司（只收租），或者资源入股与文旅公司合资建立运营公司（收租+分红，村集体一般不参与管理经营）；文旅公司负责招商社会企业投资以及公共空间的建设；社会企业可分为完全自投自建、部分投资（只投软不投硬）、完全不投资。

不管哪种模式，都需要一个有着超强整合运营能力的运营公司规划管理，它们以空间租赁和空间运营来盈利。招商租赁收入+场地租赁收入（大型活动的场地费用）+旅行线路收入+餐厅收入（自持）+特产销售。餐厅是自持，民宿只做客房不做餐饮，但是可以自带轻餐饮。

难点是：

1.前期的业态规划和顶层设计如：（公共空间的经营和使用、各个业态的规模比例、运营公司的股权比例）做到各个小业态的利益平衡，不能厚此薄彼；

2.建设过程中合理安排施工动线及运营过程中相邻权（空间意义上的地理关系及时间意义上的先后关系）纠纷的解决处理；

3.强活动营销的C端客户引流与留存以及B端客户的对接与维护